物流信息化

1682億,雙十一記錄刷新背後物流地產機遇

發佈時間:2017-11-24 15:45:46

  • 不論以何種形式自建物流渠道、還是依託第三方物流,需求的規模的擴大都需要現代化物流設施滿足其高運轉效率、低物流成本、安全可靠的物流設施。

截止11日24時,備受全民追捧的“雙十一”全球購物狂歡節以天貓商城全天交易額刷新記錄的1682億告一段落,從09年不足5000萬元到17年1682億的交易金額的增長,連同京東商城累計超過1200億元、蘇寧易購163%的增速,無不顯示着電商行業的極速成長,而其背後8.12億的訂單數量正告訴地產企業物流地產的市場機遇正逐步顯現。

 

國內物流市場規模早在2012年就超越美國位居世界第一(2015年達到2萬億美元,超過美國1.5萬億美元),但從物流成本及基礎設施建設來看,整體物流效率偏低,超過70%的現有物流設施建於1990年前,特別是現代化物流設施不足1億平米,佔比不足20%。

 

電商市場交易規模的高速增長導致電商企業對物流倉儲設施的需求逐步提升,此外伴隨消費升級,特別是冷鏈、生鮮等消費需求的增長,現代物流設施的市場需求將繼續擴大。為緩解訂單爆倉與物流效率的矛盾,電商企業一方面加快自有物流渠道的建設,如京東、噹噹為代表;另一方面加大與第三方物流的合作,以淘寶、唯品會為代表。不論以何種形式自建物流渠道、還是依託第三方物流,需求的規模的擴大都需要現代化物流設施滿足其高運轉效率、低物流成本、安全可靠的物流設施。

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物流地產運作模式

 

物流地產屬於工業地產範疇,以物流園區為核心載體延伸的ToB端服務,包括了:園區開發、租賃運營、增值服務、資本運作等內容,不同於商業、商辦等領域,物流地產由於對於大客户的黏性較強,因此其開發運營方運營能力建設比開發能力更為重要,特別是受制於投資回收期長、運營水平直接影響出租率的維持。常見的物流地產運營模式包括有:地產商主導開發出租、物流商自建、地產物流商合作經營等三種方式。

 

一、地產商主導開發後租賃給物流商代其管理,地產開發企業由於自身在選址、資金、工程建設等方面的優勢,在完成物流設施開發建設後,轉租給物流企業,日常物流業務由物流公司操作。

 

二、物流商自建、自營管理,物流企業自行完成物流設施建設,並按照自身物流運營的要求提高項目佈局的實用性,同時節省租金,以物業折舊享受税收減免等好處,但往往會佔用自身大量的資金、運營成本較高。

 

三、地產、物流商直接合作經營,雙方共同出資、合作經營,發揮地產商在拿地、設施建設等方面的優勢,發揮物流商在物流效率設計、物流運營方面的優勢,實現物流商和地產商的共贏。

 

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房企物流地產領域動作

 

萬科早在14年就提出了物流地產發展戰略,15年成立專業的物流地產公司,並引入戰略投資者黑石集團,將物流地產作為集團未來重點突破的業務領域之一。自2015年開始,萬科物流先後在貴陽、武漢、上海、長沙、杭州、北京、天津、廣州、合肥、西安等17個城市獲取23個物流地產項目,共計建築面積超過167萬平米。2017年7月,萬科、厚朴投資、高瓴資本、中銀集團、普洛斯管理團隊聯合組成的中資財團發起對普洛斯的全面私有化收購,更是萬科發力物流地產的重要舉措。

 

今年2月份,綠地與中遠海運簽訂協議,雙方將在航運物流產業、物流地產開發等領域開展全面戰略合作,將在全國主要港口城市獲取土地,開發建設物流產業地產項目,並參與中遠海運成立的全球碼頭基金,合作投資收購全球範圍內的優質碼頭及周邊資產。

 

復星集團通過與國藥控股達成戰略合作以成立合資公司建設全國性醫藥物流網絡,計劃斥資5到10億美金打造10個區域物流中心,20個省級中心和30個省內配送中心的物流設施網絡。

 

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物流地產之資本運作

 

物流地產屬於資金密集型產業,在整個開發過程需要持續投入大量資金,相比商業地產和住宅地產,僅僅自有資金無法滿足項目投資需要,需要有效的資本運作模式來籌集資金。

 

普洛斯作為全球領先的物流設施開發、運營和基金管理者,業務遍及全球中國、美國、日本的近120個主要城市,管理着約5600萬平米的物流設施,其快速增長的核心原因便是通過基金模式擴大股權槓桿實現項目資金投入快速回籠,以輕資產模式快速擴張。基金管理也使得普洛斯豐富自身收入來源,包括資產管理費、基金管理費、長期激勵費用等。

普洛斯打造了由物業開發、物業管理和基金管理形成閉合循環,一方面,通過物業開發本身的槓桿、在加上基金的槓桿,層層放大槓桿,實現有限資金撬動更大的管理資產,另一方面,通過以房地產基金對接物流地產開發的方式,提前兑現物業開發利潤,實現重資產業務輕資產化運營,投資回報期由原先 10 年縮短至 2-3 年,加快物流地產開發週轉率。